Специальное зонирование района Мидтаун, Нью-Йорк

В Нью-Йорке в Особом районе Мидтаун Манхэттена действуют особые правила зонирования, которые позволяют строить одни из самых больших зданий в Нью-Йорке.

На мой взгляд, Особый район Мидтаун — самое сложное зонирование в Нью-Йорке. В этой статье мы не коснемся поверхности, но перечислим несколько ключевых моментов, которые можно понять об этом районе.

Особый район Мидтаун разделен на следующие районы.

  • Особые районы Мидтауна
    • Район Penn Center
    • Театральный район
    • Район Пятой авеню
    • Заповедный район
    • Район Ист-Мидтаун
      • Подрайон Большой Центральной зоны улучшения транзита
      • Северный субрайон
      • Другой подрайон зоны улучшения транзита
      • Район Парк-авеню
      • Южный подрайон
      • Подрайон коридора Вандербильта

Особые районы центрального зонирования

Зонирование Нью-Йорка разбито на разные районы. В Особом Районе Зонирования Мидтауна Манхэттена есть несколько районов, которые не обязательно присутствуют в остальной части Постановления о зонировании Нью-Йорка. Ниже я перечислю эти районы и соответствующие им районы. Базовый округ — это округ, правила которого будут применяться, за исключением каких-либо особых правил. Я знаю, что это сбивает с толку. Зонирование Нью-Йорка довольно запутано, особенно когда вы имеете дело с районами особого зонирования.

  • CP5 и C5-2.5 имеют основной район C5-2.
  • C6-4.5 имеет основной район C6-4
  • C6-5.5 имеет основной район C6-5
  • C6-6.5 имеет основной район C6-6
  • C6-7T имеет основной район C6-7

Применяются особые правила зонирования для округа, и если нет специальных правил для какого-либо конкретного кода, вы должны применить соответствующий округ к каждому применимому кодексу.

Перекрывается с районом особого транзитного землепользования

В области, где Район особого транзитного землепользования перекрывает Особый район Мидтауна, применяются правила Особого транзитного района. За некоторыми исключениями. Эти области пересекаются MiD-TA.

В стандартной процедуре зонирования города Нью-Йорка есть исключения почти из всех правил. Комиссия по городскому планированию может отказаться от требований в отношении Особого транзитного района для определенных застроек. Мы не будем вдаваться в подробности в этом посте.

Пересечение со Специальным районом Клинтона

Районы, в которых пересекаются особый район Мидтаун и Особый округ Клинтон, обозначены как CL-MiD.

В областях, где округа пересекаются, будут применяться правила обоих округов. В любой ситуации, когда есть расхождения или противоречия между двумя округами, вы должны соблюдать более строгие правила.

Изменение соотношения площади этажа

Самый эффективный кодекс Особого района Мидтаун — это изменение правил использования площади этажей. Если вы хотите узнать больше, у нас есть еще один пост, объясняющий соотношение площади этажа «FAR» .

Существует множество модификаций FAR в пределах особого района, в большинстве случаев они увеличивают соотношение площадей. В пределах охраняемого подрайона коэффициент площади ниже. В противном случае в районе Мидтаун будет более высокая базовая площадь этажа и доступно множество бонусов FAR. Районы Среднего города имеют одни из самых высоких показателей FAR в Нью-Йорке, которые в некоторых случаях могут достигать 30 для соответствующих требованиям сайтов. 30 — это самый высокий доступный уровень, но есть также много областей, которые могут легко достичь дальних расстояний в 20-е годы.

Бонус за площадь Public Plaza

В соответствующих районах Мидтауна Манхэттена общественная площадь может быть предусмотрена на территории застройки со стимулом для увеличения площади здания. В районе Мидтаун бонус Public Plaza не распространяется на все районы. Там, где применяется базовый бонус FAR, обычно будет множитель 6. Это означает, что если вы предоставите Плазу площадью 5 000 квадратных футов, вы можете получить до 30 000 квадратных футов бонусной площади пола. Бонус FAR будет максимальным при FAR равном 1.

У нас есть еще один пост, который, как вы можете видеть, более подробно описывает Бонусы за площадь общественных площадей в Нью-Йорке .

Передача прав на разработку

Лучший способ увеличить площадь здания — купить права на воздух у других зданий. Мидтаун Манхэттен не является исключением, и на самом деле здесь действуют особые правила трансфера прав на авиаперелеты. В отношении зданий Landmark действуют особые правила. Общее намерение упростить переход к достопримечательностям и театрам.

Если вам интересно, у нас есть еще одно сообщение на тему Права на использование воздуха .

Улучшение станции метро

В зависимости от местоположения объекта, по специальному разрешению может быть получен значительный бонус за зонирование площади за реконструкцию станции метро.

Правила зонирования центральной части Манхэттена о высоте и спуске

В Особом районе Мидтауна Манхэттена нормы высот и спадов нижележащих районов зонирования обычно заменяются особыми правилами. Существуют разные методы расчета высоты и отступа в пределах особого района.

Компенсация дневного света

Компенсация дневного света — это правило для построения в соответствии с кривой экспозиции неба. Это воображаемая кривая, определяющая максимальные размеры здания. Части здания могут выходить за кривую, но должны обеспечивать компенсацию за счет дополнительных провалов или углублений в здании.

Оценка дневного света

Метод оценки дневного света основан на зданиях, закрывающих небо с определенных точек обзора. Диаграмма оценки дневного света используется для определения объема здания. Система баллов используется для определения блокировки дневного света. Для утверждения здания требуется проходной балл. Да, это немного сложно.

Пространство для пешеходов

Для некоторых объектов недвижимости в центре Манхэттена может потребоваться пешеходное пространство. Это касается участков площадью 5000 квадратных футов и более и 70 000 квадратных футов застройки.

Пешеходное пространство может быть любым из следующих:

  • Аркада или Угловая аркада
  • Вход в здание, ниша
  • Угловое пространство циркуляции
  • Перенос или ремонт лестницы в метро.
  • Расширение тротуара
  • Улучшение станции метро
  • Сквозное блочное соединение
  • Общественная площадь

У нас есть еще один пост, в котором вы можете узнать больше о Building Arcade Zoning .

Районное зонирование Penn Center

В субрайоне Penn Center действуют особые правила зонирования, касающиеся коммерческого и розничного использования, а также транспорта. Ниже перечислены некоторые из вопросов, по которым действуют особые правила:

  • Вывески для торговых площадей
  • Знаки у входа в метро
  • Стекло для фасадов розничной торговли
  • Высота стены улицы
  • Дополнительная площадь этажа для улучшения объектов железнодорожного транспорта

Районное зонирование Ист-Мидтаун

В подрайоне Ист-Мидтаун действуют особые правила зонирования. Ниже приведены некоторые из проблем, для которых предусмотрены специальные коды зонирования:

  • Гостиницы требуют специального разрешения
  • Место коммерческого использования в зданиях смешанного назначения.
  • Изменения соотношения площади пола в субрайоне Вандербильта.
  • Особые правила передачи прав на авиаперевозки.
  • Бонус к площади пола для благоустройства Центрального центрального общественного пространства
  • Бонус за площадь для соответствующих сайтов
    • Бонус FAR за улучшение состояния транспорта
    • Передача FAR на Landmark Site
    • Общественный зал
  • Компенсация дневного света и оценка
  • Высота и отступление
  • Доступ к общественному транспорту
  • Пешеходное движение

Районное зонирование Театра

В Театральном районе действуют особые правила зонирования. Ниже приведены некоторые из проблем, для которых предусмотрены специальные коды зонирования:

  • Используется на уличном фасаде
  • Используйте группу T
  • Требования к использованию в развлекательных целях
  • Знаки
  • Фасад
  • Вывески на Таймс-сквер
  • Специальное хранилище для мусора / хранилище для мусора
  • Передача прав на воздух из театров
  • Продолжение использования театров
  • (FAR) Бонус за площадь помещения для реабилитации театра
  • Стрит Уолл
  • Неудачи

Зонирование Пятой авеню

В районе Пятой авеню действуют особые правила зонирования. Ниже приведены некоторые из проблем, для которых предусмотрены специальные коды зонирования:

  • Особые правила использования
    • Требования к розничной торговле
    • Использовать группу F
    • Ограничения по использованию на первом этаже.
  • Специальные правила Street Wall
  • Ограничения на Public Plaza
  • Права на использование воздуха для выдающихся зданий

Особый район сохранения зонирования среднего города

В заповеднике действуют особые правила зонирования. Ниже приведены некоторые из проблем, для которых предусмотрены специальные коды зонирования:

  • Ограничения по соотношению площадей
  • Правила Street Wall

Особое зонирование центрального района

Как архитектор, я внимательно изучаю Строительные нормы и правила зонирования, но это сложные и весьма запутанные вопросы. В этой статье мы рассмотрели некоторые из основных концепций, касающихся Особого Района Зонирования Мидтауна. В этом сообщении не рассматриваются все возможные проблемы или условия, но дается общий обзор темы.


Благодарим вас за то, что прочитали нашу запись в блоге о требованиях особого района к зонированию в центре Манхэттена

Надеюсь, это было полезно. Если вы хотите поговорить с архитектором, вы можете связаться с нами напрямую в Fontan Architecture.

Связаться с Fontan Architecture

Jorge Fontan

Хорхе Фонтан

Этот пост написал Хорхе Фонтан AIA, зарегистрированный архитектор и владелец нью-йоркской архитектурной фирмы Fontan Architecture. Хорхе Фонтан получил 3 степени в области изучения архитектуры, включая две степени Городского университета Нью-Йорка и степень магистра в области передового архитектурного дизайна Колумбийского университета. Хорхе имеет опыт строительства и занимается архитектурой в течение 15 лет, где он проектировал реконструкцию и новые разработки для различных типов зданий.